Bina Yıkımı ve Hafriyat

Hafriyat, bir yapı işi için zeminden kazılan toprak, taş ve yıkıntı malzemesinin sökülmesi, yüklenmesi ve belediyeden izinli döküm sahasına taşınması işidir. Bina yıkımı ise bir yapının, komşu yapılara ve çevreye zarar vermeden, önceden belirlenmiş bir sırayla ortadan kaldırılmasıdır. Gün-Eymen İnşaat olarak bu iki işi birlikte üstleniyoruz; merkezimiz Sarıyer Yeniköy’de, çalışma alanımız Sarıyer ve İstanbul’un komşu ilçeleri.

Bu sayfanın muhatabı çoğunlukla müteahhit, apartman yönetimi, site yönetimi ve arsa sahibi. Yani bir konut sahibinden farklı olarak sizin gündeminizde ruhsat dosyası, komşu yapı riski, atık mevzuatı, iş güvenliği sorumluluğu ve takvim var. Aşağıda bu başlıkların her birine somut cevap veriyoruz.

Yıkım işinde en pahalı hata, ruhsat ve asbest tespiti tamamlanmadan sahaya makine sokmaktır. Bunu yapmıyoruz — nedenini de açıkça yazıyoruz.

Yıkım ve hafriyatta üstlendiğimiz işler

• Kontrollü bina yıkımı — betonarme, yığma ve karma yapılar için yöntem seçimiyle birlikte.
• Seçici söküm (dekonstrüksiyon) — geri kazanılabilir malzemenin ayrı toplanması: doğrama, hurda demir, ahşap, cam.
• İç mekân sökümü (strip-out) — taşıyıcı sistem kalacak, iç bölmeler ve tesisat gidecekse.
• Betonarme kesme ve karot — kat döşemesinde boşluk açılması, kontrollü parça alınması.
• Moloz kaldırma ve saha temizliği — yıkım sonrası arsanın kot seviyesine getirilmesi.
• Hafriyat kazısı — temel kazısı, bodrum kotu, gerekiyorsa iksa ve şev güvenliği için proje ekibiyle koordinasyon.
• Nakliye — izin belgeli araçlarla döküm sahasına taşıma ve tartı/döküm fişlerinin dosyalanması.
• Ruhsat sürecinde teknik destek — belediyeye verilecek dosyanın yüklenici tarafındaki kalemleri.

Arsada yeni yapı kurulacaksa taşıyıcı sistem tarafında çelik konstrüksiyon ekibimizle devam edebiliyoruz. Yapı yıkılmadan kurtarılabiliyorsa konuşulması gereken şey yıkım değil, bina güçlendirme olur — keşifte bunu dürüstçe söylüyoruz.

Yıkım yöntemleri: hangisi hangi yapıda?

Yıkım tek bir iş değil; yapının konumu ve çevresi yöntemi belirler. Uyguladığımız yöntemler ve gerçek sınırları:

Yöntem	Nasıl çalışır	Uygun olduğu durum	Komşu yapıya mesafe	Toz ve gürültü	Malzeme ayrıştırma
Makineli yıkım (kırıcı uç)	Ekskavatöre bağlı hidrolik kırıcı ile üstten alta	Müstakil, komşusuz veya geniş parselli yapı	En az bir yapı yüksekliği boşluk ister	Yüksek — sürekli su püskürtme şart	Sınırlı
Makasla sökme (pulverizer)	Hidrolik makas betonu ezer, donatıyı ayırır	Kent içi, bitişik veya yakın nizam	Dar parselde uygulanabilir	Orta — darbe yerine baskı	İyi: demir ayrışır
Elle söküm	Kırıcı ve el aletleriyle kat kat, yukarıdan aşağıya	Bitişik nizam, dar sokak, tarihi doku komşuluğu	Sınır komşuluğunda çalışılabilir	Düşük	Çok iyi
Seçici söküm	Önce doğrama, tesisat, ahşap ve cam alınır; sonra karkas	Geri kazanım ve atık maliyeti önemliyse	Yönteme bağlı	Düşük–orta	En yüksek
Patlatmalı yıkım	Kontrollü patlayıcı ile ani çökertme	Türkiye’de kent içinde nadiren, özel izinle	Geniş güvenlik çemberi zorunlu	Kısa süreli, çok yüksek	Yok

Sarıyer’in Boğaz hattındaki parseller dar, yollar eğimli ve komşu mesafeleri kısa olduğu için burada ağırlıklı olarak makasla sökme ve elle söküm yöntemlerini kullanıyoruz. Yöntemi keşifte parselin, sokağın ve komşu yapının durumuna göre seçiyoruz.

Yıkım ve hafriyat süreci adım adım

1. Keşif ve durum tespiti. Parseli, sokağı, komşu yapıları ve manevra alanını yerinde görüyoruz. Komşu yapıların mevcut çatlaklarını yıkımdan önce fotoğrafla kayda alıyoruz — sonradan çıkan tartışmaları bu kayıt bitirir.
2. Hacim hesabı. Kat adedi, taban alanı ve yapı sistemine göre yaklaşık moloz ve hafriyat hacmi (m³) çıkarılır. Nakliye sefer sayısı buradan belirlenir.
3. Abonelik iptalleri. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatılması ve hatların fiziken kesilmesi. Bu adım atlanırsa yıkım değil kaza olur.
4. Asbest araştırması. 2010 öncesi yapılarda asbest içeren malzeme taraması yapılır. Tespit çıkarsa söküm ayrı bir plana bağlanır ve mevzuat gereği yetkilendirilmiş asbest söküm uzmanı gözetiminde yürütülür.
5. Ruhsat dosyası. Yıkım ruhsatı ilçe belediyesinden alınır. Dosyanın teknik kalemlerinde destek veriyoruz; ruhsat elde olmadan sahada iş başlatmıyoruz.
6. Tahliye ve çevre emniyeti. Yapının tamamen boşaltılması, çevrenin paravan ve file ile kapatılması, yaya güzergâhının yönlendirilmesi, toz bastırma için su hattının kurulması.
7. Yıkım. Seçilen yönteme göre, yukarıdan aşağıya. Her vardiya sonunda saha güvenli hâle getirilir.
8. Ayrıştırma ve yükleme. Hurda demir, ahşap ve geri kazanılabilir malzeme ayrılır; kalan moloz yüklenir.
9. Nakliye ve döküm. İzin belgeli araçlarla belediyeden izinli döküm sahasına taşınır, fişler dosyalanır.
10. Kazı ve teslim. Gerekiyorsa temel/bodrum kazısı yapılır, arsa kot seviyesine getirilir ve saha temiz teslim edilir.

Yıkım kararı hangi durumlarda gündeme gelir

• Riskli yapı tespiti. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında lisanslı kuruluşça yapılan tespit sonucu yapı riskli çıkmışsa süreç yıkımla ilerler.
• Kentsel dönüşüm kararı. Kat malikleri arasında dönüşüm kararı alınmış, yeni proje ruhsatı süreci başlamıştır.
• İmar hakkının kullanılmaması. Parselde mevcut yapı, imar planının verdiği emsalin çok altında kalıyordur; müteahhit için asıl mesele budur.
• Metruk ve tehlikeli yapı. Uzun süredir boş, çatısı çökmüş, cephesi dökülen yapılar belediye tarafından tehlike arz eden yapı olarak işlem görebilir.
• Ruhsata aykırı ek yapı. Sonradan eklenmiş kaçak bölüm, kat veya teras kapatması için kısmi yıkım gerekir.
• Yangın veya su baskını sonrası. Taşıyıcı sistemi ısıya maruz kalmış yapılarda onarım çoğu zaman ekonomik olmaz.
• Yapı ayakta kalacak ama içi tamamen boşaltılacak. Bu durumda yıkım değil strip-out konuşulur; sonrasında inşaat, tadilat ve dekorasyon tarafına geçilir.

Proje bedelini belirleyen etkenler

Yıkım ve hafriyat işinde tek bir birim fiyat yoktur; iş proje bazlı fiyatlanır. Teklifi belirleyen somut kalemler:

• Yapı hacmi ve kat adedi — bodrum katları, yer üstü katlardan daha maliyetlidir; kazı ve iksa girer.
• Yapı sistemi — yığma yapı ile betonarme karkasın söküm işçiliği aynı değildir; donatı yoğunluğu doğrudan süreyi belirler.
• Yöntem — elle söküm, makineli yıkımdan belirgin şekilde uzun sürer; bitişik nizam parselde bu bir tercih değil zorunluluktur.
• Moloz ve hafriyat hacmi (m³) — nakliyenin ana değişkeni budur.
• Döküm sahasına mesafe ve sefer sayısı — İstanbul’da bu kalem, yıkım işçiliğinden büyük olabilir.
• Sokak genişliği ve manevra — Sarıyer’in eğimli, dar sokaklarında kamyon kapasitesi düşer, sefer sayısı artar.
• Asbest veya tehlikeli atık varlığı — ayrı ekipman, ayrı plan, ayrı bertaraf hattı demektir.
• Geri kazanım geliri — hurda demirin kimde kalacağı fiyata doğrudan yansır.
• Çalışma saati kısıtı — okul, hastane veya yoğun yerleşim yanında saat sınırlaması varsa takvim uzar.

Proje bazlı fiyat teklifi için parsel adresi, yapı kat adedi ve varsa mimari projeyle birlikte 0532 266 23 84 numarasından bize ulaşın. Keşif ve ruhsat süreci için aynı numaradan WhatsApp ile de yazabilirsiniz; sahayı görmeden yazılı teklif vermiyoruz.

Hizmet bölgelerimiz

Yıkım ve hafriyat işlerini Sarıyer merkezli yürütüyoruz. İlçe içinde Yeniköy, Tarabya, İstinye, Zekeriyaköy, Bahçeköy, Emirgan, Rumelihisarı, Baltalimanı ve Maslak; ilçe dışında Beşiktaş, Şişli ve Beykoz çalışma alanımızdır. Nakliye kalemi mesafeye bağlı olduğu için bu sınırın dışındaki işlerde teklifimiz rekabetçi olmaz; bunu baştan söylemeyi tercih ediyoruz.