İnşaat, Tadilat ve Dekorasyon

İnşaat, tadilat ve dekorasyon; mevcut bir yapının kaba yapı, tesisat ve yüzey işlerinin tek bir sözleşme altında yenilenmesi ya da yeni bir bölümün kaba yapıdan ince işe kadar tamamlanmasıdır. Gün-Eymen İnşaat olarak bu işi Sarıyer / İstanbul’da yürütüyoruz; adresimiz Yeniköy Bağlar Mevki, Güzelce Ali Paşa Caddesi, Kemal Sokak No:16.

Bu sayfa, tadilat başlığı altında topladığımız işlerin tamamına bakan bir kapsam sayfasıdır. Duvar örümü ve sıva için inşaat ustası, iç mekân yenilemesi için tadilat ustası arayanların bir bölümü aslında tek muhatap arıyor; burada anlattığımız kapsam tam olarak budur. Konut, iş yeri ve bina ölçeğindeki işleri buradan anlatıyor, ayrıntısı olan kalemleri kendi sayfalarına bağlıyoruz. Yalnızca bir konutun içi yenilenecekse daire tadilatı sayfası daha ayrıntılıdır.

Bir işin “tadilat” mı yoksa “yeniden yapım” mı olduğuna keşifte karar veriyoruz. Aradaki fark sadece bütçe değil; ruhsat gerekliliği, süre, komşularla ilişki ve moloz hacmi de bu ayrımla birlikte değişiyor.

Tek sözleşmeyle üstlendiğimiz iş kalemleri

Bir işi üstlendiğimizde aşağıdaki kalemlerin koordinasyonunu biz yapıyoruz — her biri için ayrı bir tadilat ustası aramanıza gerek kalmıyor:

• Söküm ve hazırlık: eski kaplamaların, dolapların, bölme duvarların ve boru hatlarının sökülmesi, molozun bina dışına tahliyesi.
• Kaba yapı: tuğla ve gazbeton duvar örümü, sıva, şap, kapı-pencere boşluklarının lento ile düzenlenmesi.
• Tesisat altyapısı: temiz ve pis su hatlarının yenilenmesi, elektrik kolon ve linye hatlarının çekilmesi, tablo yenileme.
• Kuru sistem: alçıpan bölme duvar, asma tavan, gizli ışık nişleri, ses ve ısı yalıtımı için taşyünü dolgu.
• Yüzey işleri: seramik ve porselen karo, laminat/lamine parke, vinil zemin, saten alçı, boya.
• Metal işleri: korkuluk, kapı ve konstrüksiyon imalatlarını kendi bünyemizde çözüyoruz; ayrıntı için demir korkuluk ve ferforje ve çelik konstrüksiyon sayfalarına bakabilirsiniz.
• Dış kabuk: cephe yenileme, dış cephe mantolama ve çatı tamiri gibi işler aynı şantiyede yürüyorsa tek takvime bağlanır.

Bina komple boşaltılıp yeniden yapılacaksa işin başlangıcı bina yıkımı ve hafriyat olur; taşıyıcı sistem yetersizse önce bina güçlendirme konuşulur.

Tadilat, yenileme ve yeniden yapım arasındaki fark

Aynı binaya bakan üç kişi üç farklı iş tarif edebiliyor. Keşifte kullandığımız ayrım şudur:

Ne yapılıyor	Taşıyıcı sisteme dokunuluyor mu	Ruhsat durumu	Tipik kalemler	Ne zaman doğru seçim
Dekorasyon / yüzeysel yenileme	Hayır	İmar Kanunu m.21 kapsamında muaf	Boya, kaplama değişimi, mobilya ve aydınlatma	Yapı sağlam, tesisat yeni, sorun görsel
Kapsamlı tadilat	Hayır — yalnız bölme duvarlar değişir	Bölme ve tesisat işleri muaf; cephe görünümü değişiyorsa izin gerekir	Söküm, tesisat yenileme, şap, alçıpan, tüm yüzeyler	Tesisat ömrünü doldurmuş, plan ihtiyacı karşılamıyor
Yeniden yapım	Evet — yapı kaldırılır	Yıkım ruhsatı + yeni yapı ruhsatı zorunlu	Yıkım, hafriyat, temel, kaba yapı, ince iş	Yapı ekonomik ömrünü doldurmuş, imar hakkı kullanılmamış
Güçlendirme	Evet — taşıyıcıya müdahale edilir	Statik proje ve ruhsat zorunlu	Kolon kuşaklama, perde ekleme, temel takviyesi	Yapı kullanılabilir ama taşıyıcı sistem yetersiz

Ruhsat konusunda tek ve net cümle şudur: İmar Kanunu’nun 21. maddesi; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlerini ruhsata tabi tutmaz. Taşıyıcı unsuru etkileyen ya da bağımsız bölüm ekleyen her değişiklik ise ruhsat ister. Bu ayrımı keşif raporunda yazılı olarak veriyoruz.

Bir tadilat işini nasıl yürütüyoruz

1. Yerinde keşif. Mekânı geziyor, mevcut tesisatın yaşını, duvarların taşıyıcı olup olmadığını ve rutubet izlerini not ediyoruz. Bina ortak alanlarına ve asansöre erişimi de bu aşamada ölçüyoruz — malzemenin nasıl çıkacağı işin süresini doğrudan etkiliyor. Keşif ve fiyat teklifi ücretsizdir.
2. Mahal listesi. Oda oda hangi işin yapılacağını, hangi malzemenin kullanılacağını ve hangisinin kapsam dışı kaldığını tek tek yazıyoruz. Tadilatta anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu “bu da dahil sanıyordum” cümlesinden çıkar; mahal listesi bunu önlemek içindir.
3. Teklif ve takvim. Fiyatı mahal listesine bağlı veriyoruz. Yanına iş sırası takvimi ekliyoruz: hangi hafta söküm, hangi hafta tesisat, hangi hafta boya.
4. Sözleşme ve ödeme planı. Kapsam, süre ve ödeme dilimleri yazılı olur.
5. Şantiye kurulumu. Kalacak zeminleri ve asansör kabinini örtüyoruz, çalışma alanını tozluk naylonla ayırıyoruz, moloz için çıkış güzergâhını belirliyoruz.
6. Söküm ve altyapı. Önce sökülecek her şey sökülür, sonra tesisat çekilir. Bu sıra bozulursa yeni yapılan iş ikinci kez kırılır.
7. Kapatma ve ince iş. Alçı, şap ve seramik sırasıyla gider; bekleme süreleri malzemenin kendi kuralına göre uygulanır (çimento esaslı şapta genel kabul, ilk 40 mm için yaklaşık günde 1 mm kuruma hızıdır — üzerine kaplama yapmadan önce beklenir).
8. Eksik listesi ve teslim. Teslimden önce birlikte mekânı geziyor, gördüğünüz eksikleri tek listede topluyoruz. Liste kapanmadan iş bitmiş sayılmıyor.

Kapsamlı tadilat kararının işaretleri

Aşağıdakilerden birkaçı bir aradaysa parça parça onarım yerine bütünsel bir tadilat daha ekonomik oluyor:

• Sigortalar sık sık atıyor, priz sayısı yetmiyor, tabloda toprak hattı yok.
• Duvar içindeki su boruları galvaniz; su basıncı düşük ve suda pas rengi var.
• Banyo ve mutfak dışında da rutubet lekesi var; boya kabarıyor, alçı tozlanıyor.
• Zeminler kat kat üst üste kaplanmış, kapı altları sürtüyor.
• Pencere doğramaları tek cam ya da eski PVC; kışın yoğuşma yapıyor.
• İş yerinde kullanım amacı değişti; bölme düzeni yeni işleyişe uymuyor.
• Bina çatısından gelen akıntı en üst kata iniyor — bu durumda tadilattan önce çatı izolasyonu çözülmelidir, aksi halde yeni yapılan boya birkaç ay içinde tekrar kabarır.

Tadilat maliyetini belirleyen etkenler

Fiyat rakamını bu sayfada vermiyoruz; ayrı bir fiyat rehberi hazırlanıyor. Bir teklifin neye göre değiştiğini ise açıkça söyleyebiliriz:

• Alan ve hacim: m² kadar tavan yüksekliği de önemlidir; 3 metreyi geçen tavanlarda iskele ve platform maliyeti girer.
• Malzeme sınıfı: aynı işin seramiği de boyası da geniş bir aralıkta değişir. Mahal listesinde marka ve sınıf yazılmadan verilen fiyat gerçekçi değildir.
• Söküm miktarı: kırılacak duvar ve kaldırılacak moloz hacmi işçiliğin de nakliyenin de başlıca kalemidir.
• Kat ve erişim: asansöre sığmayan malzeme merdivenden taşınır; asansörsüz üst katlar, dar sokaklar ve otopark yasağı olan güzergâhlar işçilik süresini uzatır.
• Tesisatın durumu: açılan duvarın içinden çıkan sürpriz (çürük boru, ek yapılmış kablo) kapsamı büyütür.
• Cephe veya çatı işi var mı: iskele kurulumu tek başına ayrı bir kalemdir ve bir kez kurulup birden çok iş yaptırmak daha ekonomiktir.
• Takvim baskısı: iş yerlerinde hafta sonu veya gece çalışması istenmesi işçiliği değiştirir.

Kapsamınıza uygun net teklif için 0532 266 23 84 numarasını arayabilir ya da aynı numaradan WhatsApp ile mekânın fotoğraflarını gönderebilirsiniz. Fotoğraf üzerinden ön değerlendirme yapıp keşif için gün veriyoruz.

Hizmet bölgelerimiz

Merkezimiz Sarıyer Yeniköy’de. Boğaz hattı ve Sarıyer’in iç mahalleleri günlük çalışma alanımız: Yeniköy, Tarabya, İstinye, Zekeriyaköy, Bahçeköy, Emirgan, Rumelihisarı, Baltalimanı ve Maslak. Komşu ilçelerden Beşiktaş, Şişli ve Beykoz’da da iş alıyoruz. Bu sınırı bilerek dar tutuyoruz; şantiyeye günde birden fazla kez gidebilmek, tadilat işinde kaliteyi belirleyen en somut etkendir.